广州市规划和自然资源局关于《广州市规划和自然资源局关于进一步规范建设项目计容计价和不动产登记对应关系的通知（征求意见稿）》公众参与情况的说明

　　根据规范性文件制定要求，2023年7月31日至8月30日，在市规划和自然资源局官方网站对《广州市规划和自然资源局关于进一步规范建设项目计容计价和不动产登记对应关系的通知（征求意见稿）》向社会公开征询意见，共收到15位公众反馈的书面、邮箱、网络留言意见23条。具体情况如下：

序号	提出人	意见	采纳情况
1	曹志伟工作室	附表序号14内容显示“梯屋、电梯机房按建筑面积计容”，与《广州市建筑公告称容积率计算办法（征求意见稿）》中相关内容不一致，应予以改正。	已采纳。已相应修改完善，修改为“不计容”。
2	曹志伟工作室	建议《对应关系表》中序号12、17和18中所涉及的内容均不计容	未采纳。意见所提的配套设施如消防控制室、物业管理用房、发电机房等一般是为项目内服务且无需移交给相关管理部门的，应计算容积率；意见所提的电梯井、提物井、管线井、烟井等井道空间，按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353）均应并入自然层计算建筑面积，同时这部分井道空间也是服务于各层建筑功能所必要的配套设施，应按自然层计算容积率面积；意见所提的幼儿园、居委会、活动中心等公共设施用房，是根据片区的服务规模（居住人口）按照相应的设置标准配套，其建筑面积已在控规阶段考虑进地块整体开发强度体现在容积率控制指标，并纳入地块规划条件。
3	曹志伟工作室	建议《对应关系表》中序号20的装饰面不计容	已考虑，具体在计容办法中细化规定，本办法附表做相应完善。
4	珠光集团	建议将第六条第（四）款，修改为“已办理不动产登记的（规划条件核实已标注计容面积和不计容面积的以及符合划拨条件的除外”。	已采纳。修改为“已办理不动产权登记且土地未办有偿使用手续的。
5	珠光集团	建议在第二、四条中明确，建设项目按批准的工程规划许可证的功能视为不改变用地性质，符合土地出让合同约定的建筑功能，无需签订土地出让合同变更协议，直接按相关规定办理销售和不动产登记。	已考虑。已细化完善，第二条已明确主要按批准的规划实施、不改变用地性质等，在进行规划条件核实时根据规划要求进行审核审核是否满足条件。
6	广州七喜房地产开发有限公司	建议对于前期用地单位因办理不动产首次登记前无需完成调规补缴土地出让金，已有部分分项办理过不动产首次登记，但未以房屋实测建筑面积核定过土地出让金的项目，允许该项目在办理出让金调整，核定建筑面积变化时，用地单位可申请按房屋实测的建筑面积变化核定最终的建筑面积变化；或对于前期办理不动产首次登记前无需完成调规补缴土地出让金，已有部分分项办理过不动产首次登记的用地项目，在核定建筑面积变化时，用地单位可申请对已办理过不动产首次登记的分项，按照房屋实测的建筑面积核定最终的建筑面积变化；未办理过不动产首次登记的分项，按照规划条件合适的建筑面积核定最终的建筑面积变化。	未采纳。根据《广州市国有建设用地使用权出让金计收规则》（穗规划资源规字[2023]1号）第三十三条“本规则实施前，用地项目以房屋实测建筑面积核定过建筑面积变化的，需再次核定项目建筑面积变化时，用地单位可申请按房屋实测的建筑面积或规划条件核实的建筑面积核定最终的建筑面积变化，后续用地项目建筑面积变化的核定方法需与该申请一致，不得再变更。此次修订后，最终核算核算土地出让金的依据为规划条件核实计容面积。
7	潘东平、喻玲	征求意见稿附表-对应关系表中的第16项，将“宗地范围内露天的泳池、球场、绿地”划为“属于共有，不单独登记”。根据现行《民法典》规定、区分所有权法理和主流法院的判决尺度，建议将依规划建造的露天泳池和球场的明确归为建设单位专有部分（可以维持现状，不单独登记发证，等日后登记技术更成熟时再考虑如何登记发证）。为减少产权模糊和争议，根据法不溯及既往的原则，应当同步规定区分处理的细则——新政策仅仅适用于新政策颁布施行后且规划条件中已作明确要求的新建小区，既有小区不适用新政策（维持现状不作统一处理）。	已采纳。为避免产生歧义，删除第16项。
8	越秀地产	征求意见稿中第二条“明确通过规划条件核实后，规划条件核实计容面积超出建设工程规划许可计容面积的，属于施工误差、测量误差等合理范围的，无需调整土地出让合同，无需另行计价，超出面积按照已办土地出让手续处理”。建议明确“施工误差、测量误差等合理范围”进行幅度量化，并应扣除饰面计容后与建设工程规划许可证进行对。建议通过术语解释做进一步补充，建议明确“施工误差、测量误差等合理范围”应为扣减规划条件核实饰面计容面积后，规划条件核实的计容面积超出建设工程规划许可证的计容面积，不应大于建设工程规划许可证载明的计容面积的3%。3%的幅度为参考商品房买卖合同书模板对于面积差异处理的幅度。	已采纳。已在文中增加有关面积误差的分类标准以及处理原则。关于“合理误差”：合理误差范围内，无需另行计价的面积认定规则：规划许可计容面积小于等于50000平方米的，误差率不大于1%；规划许可计容面积大于50000平方米的，不大于100000平方米的，误差率不大于1%，且误差面积不大于600平方米；规划许可计容面积大于100000平方米的，误差率不大于1%，且误差面积不大于800平方米。关于饰面：关于饰面的计容面积计算规则，具体在《广州市建筑工程容积率计算办法》中明确。
9	越秀地产	征求意见稿中第四条第一项“明确分期办理规划条件核实，累计未超出让合同约定的各建筑功能及面积的，在土地出让合同约定的各建筑功能及面积范围内进行额度扣减，无需调整出让合同，直接办理不动产登记。” 建设项目分期办理规划条件核实，部分期区已通过建筑面积进行土地核验而未签订出让合同补充协议的项目，新期区申请以计容面积进行核算土地出让金的工程时，由建设单位提供已完成核验期区的规划条件核实的计容建筑面积进行累计核算，或由规划部门出具相应规划条件核实明确计容建筑面积的复函，将累计计容面积未超过土地出让合同约定或超过土地出让金合同约定但在合理误差范围内的各建筑功能及面积，无需调整出让合同，无需补缴土地出让金，直接办理不动产登记。	已考虑，此类情况一般为历史上的协议出让项目，对分用途分面积核算仍按1号文执行，不涉及优化调整。
10	网友永恒的心	真实让利。惠及企业及老百姓。支持！希望尽快出台	已采纳。按程序加快推进政策印发实施。
11	网友郭先生、杜小姐、陈先生、大象、下雪、梁小姐、崔小姐	2023年2月28日前已报建设工程规划许可证或取得设计条件的，在设计与报建过程中，饰面未计算到计容面积内，但规划条件核实会将饰面算入计容面积中，如按照征求意见稿：“一、除地下空间非计容面积外，我市涉及核算土地出让金的建筑面积均以规划和自然资源部门批准规划条件的计容面积、规划报建和规划条件核实的计容面积为准。其中，规划条件核实计容面积作为最终核算土地出让金的依据。”饰面这部分将超出非常大的面积，并会补交大量出让金，不利于企业发展。强烈建议饰面部分不纳入计容面积进行出让金核实。	已考虑，具体在计容办法中细化规定，本办法附表做相应完善。
12	网友张先生	一、《征求意见稿》第一点：我市涉及核算土地出让金的建筑面积均以规划和自然资源部门批准规划条件的计容面积、规划报建和规划条件核实的计容面积为准。其中，规划条件核实计容面积作为最终核算土地出让金的依据。第三点：本通知印发前已取得建设工程规划许可的项目，核算土地出让金时，土地使用权人可以申请按照规划建筑面积或者计容面积核算土地出让金，后续的核算土地出让金方式需与本次申请一致，不得再变更。第一点明确以规划条件的计容面积、规划报建和规划条件核实的计容面积为准，且以规划条件核实计容面积作为最终核算土地出让金的依据。第三点又说可以按照按照规划建筑面积或者计容面积核算土地出让金，后续的核算土地出让金方式需与本次申请一致，不得再变更。第三点中的规划建筑面积是什么数据，按第三点是否可以按照建设工程规划许可证计容面积核算土地出让金，与第一条的规划条件核实计容面积作为最终核算土地出让金的依据是否相悖。二、第二点：建设项目按批准的规划实施，不改变用地性质、不涉及容积率调整、不涉及违法建设，通过规划条件核实后，规划条件核实计容面积超出建设工程规划许可计容面积的，属于施工误差、测量误差等合理范围的，无需调整土地出让合同，无需另行计价，超出面积按照已办土地出让手续处理。这个是否属于施工误差、测量误差该如何界定，哪个部门负责界定，该如何操作？三、第二点：建设项目按批准的规划实施，不改变用地性质、不涉及容积率调整、不涉及违法建设，通过规划条件核实后，规划条件核实计容面积超出建设工程规划许可计容面积的，属于施工误差、测量误差等合理范围的，无需调整土地出让合同，无需另行计价，超出面积按照已办土地出让手续处理。与第四点中第（二）、（三）点：累计超过土地出让合同约定的各建筑功能及面积的，用地单位应当向规划和自然资源部门申请核算土地出让金。经核算需补缴土地出让金的，用地单位应当按照有关规定签订土地出让合同变更协议、补缴土地出让金。用地单位应当补缴土地出让金未补缴的，规划和自然资源部门不予办理不动产登记。第二点说超出计容面积的无需调整出让合同，按已办土地出让手续处理，第四点说累计超出部分需要补缴出让金，该如何理解，是否会相悖。四、第四点：土地出让合同约定不同建筑功能及面积，应当按照土地出让合同约定的各建筑功能及面积进行总量控制。按现行的出让合同、规划设计条件，一般只有公建配套的面积要求，其他业态（住宅、商业、办公等）未做细分。五、第四点中第（一）点：建设项目分期办理规划条件核实，累计未超过土地出让合同约定的各建筑功能及面积的，在土地出让合同约定的各建筑功能及面积范围内进行额度扣减，无需调整土地出让合同，直接办理不动产登记。未超部分办理确权登记时，是否还需要单独做土地出让金核验再办理确权登记。六、第四点中第（二）点：累计超过土地出让合同约定的各建筑功能及面积的，用地单位应当向规划和自然资源部门申请核算土地出让金。经核算需补缴土地出让金的，用地单位应当按照有关规定签订土地出让合同变更协议、补缴土地出让金。而第（三）点：超过土地出让合同约定的各建筑功能及面积，用地单位应当向规划和自然资源部门申请核算土地出让金，按照有关规定签订土地出让合同变更协议。未提及是否需补缴土地出让金。	第一点意见已采纳。为避免歧义，已将第三条删除。第二点意见已采纳。已补充有关面积误差的分类标准以及分类处理原则。有关第二条与第四条，属于不同情形的处理原则，不矛盾。第四条约定的历史协议出让项目，目前常见的公开出让项目按照第二条原则处理。第五条意见，未超出原合同约定的，不需要再单独做土地核验，直接办理确权手续。第六点意见，已超出的土地出让合同约定的，需要申请核算土地出让金，是否补缴按照核算结果确定。

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